时光荏苒，又是两年过去。
2018年3月，李氏家族资产复盘会上，长条会议桌两侧坐满了人。
李长河坐在主位，左手边是李向阳，右手边是李思源——
自从去年从讯芯产投部轮岗到家族办公室，李思源算是正式进入家族生意的核心圈。
再往下排，是家族资产办公室的核心成员：
财务总监老周，投资总监老陈，地产板块的负责人老赵，还有几个法律、税务方面的顾问...个个都是跟随李家多年的老人。
会议室三面墙上都是显示屏，实时跳动着全球各大市场的数据：
上证指数、恒生指数、道琼斯、黄金期货、美元汇率……看得人眼花缭乱。
“开始吧。”
财务总监老周站起身，打开第一份报告。
“截至2018年2月底，家族总资产净值相较上个季度增长8.3%。”
“主要贡献来自两个方面：一是讯芯科技股价上涨，二是国内一二线城市不动产估值提升。”
屏幕上出现一张资产分布图，各种颜色代表不同的资产类别。
最扎眼的是一块深蓝色的区域，旁边标着数字——31.3%。
老周继续说道：
“目前我们在四九城、沪市、鹏城、羊城、临安、江城、长安等十五个城市，持有写字楼、商铺共计387处。”
“其中四九城cbd写字楼14栋，沪市陆家嘴办公楼7栋，鹏城南山科技园三处产业园——这些都是核心资产。”
“过去三年，这些物业平均升值幅度在40%到120%之间。”
老周切换画面后，一张中国地图出现在屏幕上。
“账面价值总计？”
李思源在讯芯产投部待过一年，知道看资产不能光看分布。
老周顿了顿，报出一个数字：
“按照最新的第三方评估报告，家族不动产部分...估值约一千四百二十七亿元人民币。”
投资总监老陈接过话头：
“过去五年，这些资产的复合增值率达到年均24.3%。”
“特别是2016年‘去库存’政策以来，一线城市核心区住宅均价上涨超过80%，部分热门板块直接翻倍。”
“我们持有的几十处写字楼，受益于金融、科技企业的扩张需求，租金五年涨了两倍，空置率长期保持在5%以下。”
这几年房地产有多火，在场的人都清楚。
老陈继续汇报其他资产：
讯芯科技股权、全球科技股投资、债券、现金……一项项数据清晰，增长稳健。
整个汇报持续了四十多分钟。
等老陈坐下后，李长河端起茶杯抿了一口，然后慢条斯理地开口：
“如果房地产价格出现系统性回调，我们的资产会缩水多少？”
这个问题，让会议室的气氛微妙起来。
老陈干咳一声，斟酌着说道：
“从基本面看，中国城市化进程还没结束，核心城市优质资产依然是稀缺资源……”
“我问的是，如果回调，会缩水多少？”
李长河语气平静，但问题却一点都不平静。
老陈张了张嘴，没说出具体的数字。
李长河转向老周：
“你刚才说，写字楼空置率5%以下？”
“对，这是公开数据。”
李长河点点头，看向李思源：
“思源，你之前在杭州看的那个地块，楼面价多少？”
李思源赶紧翻开笔记本。
他知道爷爷今天肯定会问问题，所以提前做了准备。
“钱江新城那边的一块地，上个月楼面价每平米五万二。”
“周边二手房呢？”
“四万八左右。”
会议室里响起一阵吸气声。
面粉比面包贵...这在地产圈不是新鲜事。
......
晚上九点，李长河、李向阳、李思源祖孙三人坐在书房里。
“爸，您是不是看出了什么？”
李向阳了解父亲，如果不是有重大判断，不会在复盘会上问那些尖锐问题。
李长河从抽屉里拿出一份文件，封面上写着四个字：《冰山预警》。
李思源接过来翻了翻。
文件不厚，但内容很扎实。
第一页是国际资本流动图，数据显示，从2017年下半年开始，外资从新兴市场流出的速度在加快，美元回流米国的趋势越来越明显。
第二页是国内政策梳理。
从2016年底会议首次提出“房住不炒”，到2017年各地密集出台限购限贷政策，再到2018年初银监会严查消费贷、经营贷违规流入楼市……一条线理下来，政策收紧脉络很清晰。
第三页是一组对比数据。
霓虹1990年房地产泡沫破裂前的居民杠杆率、房价收入比、租售比，和美国2006年次贷危机前的同类数据。
旁边列着中国当前的数据——大部分已经接近，甚至超过前两者的峰值。
“爸，您的意思是……”
李向阳抬起头，眼神凝重。
“是时候卖房子了。”
“除了自住房产，还有讯芯总部园区这种战略核心外，其他全部抛掉。”
李思源忍不住问道：
“爷爷，现在市场这么好，大家都在抢着买呢。”
“思源，泡沫在破裂之前，所有人都会找理由证明‘这次不一样’。”
“霓虹泡沫时，他们说‘土地永不贬值’...美国次贷危机时，他们说‘股价永远上涨’......”
“现在，每个人都会告诉你：一线城市核心区永远涨，中国的城镇化还没结束，改善性需求还很大……”
“但道理归道理，规律归规律。”
李长河走回书桌前，在白纸上画了一个链条：
流动性收紧 -＞ 资产价格停滞 -＞ 高杠杆持有者压力骤增 -＞ 抛售引发踩踏 -＞ 银行抵押品价值缩水 -＞ 信贷进一步收紧
“这个链条一旦启动，就会自我强化。”
李长河放下笔。
“而我们现在，站在链条的起点...如果等它转到中间环节再行动，就来不及了。”
李向阳看着那个链条，脑子里快速掠过各种可能性。
“爸，我信您的判断，但操作上有几个问题。”
“第一，一千多亿的资产怎么卖...集中抛售会引发市场恐慌，我们自己也会卖不出价。”
“第二，回收的资金往哪放，一千多亿现金投什么...美股在历史高位，A股刚跌了一波，债券收益太低，黄金不靠谱……”
三天后，再次召开家族扩大会议。
这次除了核心成员，还来了几位老臣：
负责沪市物业的老吴，鹏城的老郑，港岛的阿杰也专程飞了过来。
当李长河说出“未来一年，有序抛售绝大多数投资性不动产”的决定时，会议室炸了。
老陈第一个站起来，脸涨得通红。
他跟了李家十几年，从一个小分析师做到投资总监，一直以稳重着称...但这次他稳不住了。
“老爷子，三思啊！”
“咱们这些都是精挑细选的核心资产...现在市场虽然有点过热，但长期价值摆在那里！”
他顿了顿，又补了一句：
“况且，这么大规模的资产置换，交易成本会非常惊人——税费、佣金、资金占用成本，保守估计要损失总价值的8%到10%，就是一百多亿啊！”
负责沪市的老吴也急了。
“别的不说，就陆家嘴那层楼，现在租给国际投行，年租金收益率还有4%。”
“卖了之后，上哪儿找这么稳定的现金流去？！”
鹏城的老郑说话更直接。
“老爷子，我知道您担心风险...但中国楼市调控十几年了，哪次不是越调越涨？”
“万一卖早了，后面再涨上去，咱们可就成笑柄了！’”
就连一向稳重的财务总监老周，也委婉地劝道：
“资产置换是大事，需要时间...是不是再观察观察？”
“等下半年经济数据出来，等政策更明朗一些……”
会议室里七嘴八舌，都是反对声。
李思源听得手心出汗。
他也想开口劝，但被父亲用眼神制止了。
等所有人都说得差不多了，李长河才缓缓抬起手。
“各位都有道理，但我想问一个问题。”
“如果楼市真出现系统性回调，比如整体下跌20%、30%……甚至更多，我们的资产会怎样？”
随后，李长河示意助手打开投影。
屏幕上出现一张表格，左边是资产类别，右边是不同跌幅下的缩水金额。
“我来算算。”
他指着第一行：
“我们不动产估值一千四百二十七亿...如果下跌20%，就是缩水二百八十五亿，下跌30%是四百二十八亿。”
他调出另一组数据，密密麻麻的数字：
“如果这些物业的租金也跟着下跌呢？如果租户退租、空置率上升呢？如果银行收紧贷款、抵押物价值缩水呢？”
“如果再加上交易成本、税费、资金占用的机会成本……”